Récupérer son logement en location : les étapes clés

Pour récupérer un logement en location, un propriétaire doit respecter des motifs légaux précis, tels que la reprise pour y habiter ou pour vendre le bien. La procédure est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui impose des délais de préavis et des justifications claires. Ignorer ces règles peut entraîner la nullité du congé et la reconduction automatique du bail.

En bref

• Motifs légaux pour récupérer un logement : Trois motifs sont autorisés : reprise pour habiter, vente du logement, et motif légitime et sérieux.
• Délai de préavis : Pour une location vide, le préavis est de six mois ; pour une location meublée, il est de trois mois.
• Protection des locataires : Les locataires âgés de plus de 65 ans avec des ressources modestes bénéficient d'une protection renforcée, rendant la récupération plus difficile.
• Notification formelle : La notification du congé doit être faite par lettre recommandée, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre avec récépissé.
• Erreurs à éviter : Ne pas respecter le délai de préavis ou omettre des informations essentielles dans la lettre de congé peut entraîner la nullité de la procédure.

Les motifs légaux pour récupérer un logement

En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas décider de récupérer votre bien immobilier sur un coup de tête. La loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleurs et locataires, encadre très strictement les conditions de résiliation du bail à l'initiative du propriétaire. L'objectif est de protéger le locataire en lui garantissant une certaine stabilité. Pour donner congé, vous devez donc attendre l'échéance du bail et justifier votre décision par l'un des trois motifs légaux et exclusifs prévus par la loi. Toute autre raison serait jugée irrecevable et rendrait le congé nul.

Ces trois motifs sont : le congé pour reprise (pour y habiter vous-même ou y loger un proche), le congé pour vente du logement, et le congé pour motif légitime et sérieux. Chacun de ces cas obéit à des règles de forme et de fond très précises qu'il est impératif de respecter. Une justification claire et sincère est la clé d'une procédure menée sans encombre. Le législateur a voulu éviter les congés de pure convenance qui viseraient à se séparer d'un locataire sans raison valable. C'est pourquoi la charge de la preuve du bien-fondé du congé repose entièrement sur vous, le bailleur.

Reprise pour habiter ou loger un proche

Le premier motif, et sans doute le plus courant, est la volonté de reprendre le logement pour en faire votre résidence principale. Il peut également s'agir de le destiner à devenir la résidence principale d'un de vos proches. Attention, la notion de "proche" est définie de manière très restrictive par la loi. Il ne peut s'agir que des personnes suivantes :

• Votre époux(se), votre partenaire de PACS ou votre concubin notoire (à condition que la vie commune date d'au moins un an à la date du congé).
• Vos ascendants (parents, grands-parents).
• Vos descendants (enfants, petits-enfants).
• Les ascendants ou descendants de votre époux(se), partenaire de PACS ou concubin notoire.

Il est crucial de noter que cette liste est exhaustive. Vous ne pouvez donc pas donner un congé pour reprise afin de loger un frère, une sœur, un oncle, une tante, un cousin ou même un ami. Une telle demande serait immédiatement invalidée par un juge en cas de contestation. Le logement doit impérativement devenir la résidence principale du bénéficiaire, ce qui implique une occupation d'au moins huit mois par an. Vous ne pouvez pas le reprendre pour en faire une simple résidence secondaire ou un pied-à-terre parisien occasionnel.

Dans la lettre de congé, vous devrez impérativement mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien qui vous unit à lui. Cette transparence est une condition de validité du congé. Le juge doit pouvoir vérifier que le bénéficiaire fait bien partie de la liste autorisée par la loi. Une simple mention vague ne suffit pas.

Vente du bien immobilier

Le deuxième motif vous autorisant à donner congé est votre décision de vendre le logement. On parle alors de congé pour vente. Cette procédure est également très encadrée, car elle active un mécanisme protecteur pour le locataire : le droit de préemption. Cela signifie que votre locataire est prioritaire pour acheter le bien que vous mettez en vente.

La lettre de congé que vous lui adresserez doit, à peine de nullité, valoir offre de vente. Elle doit donc contenir des informations essentielles : le prix de vente et les conditions de la vente envisagée. Vous devez également y joindre les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, qui décrivent précisément le fonctionnement de ce droit de préemption. Depuis la loi Alur de 2014, une notice d'information relative aux obligations du bailleur doit aussi être jointe au congé.

Une fois le congé reçu, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser l'offre. S'il l'accepte, il a ensuite deux mois pour signer l'acte de vente authentique chez le notaire (ce délai est porté à quatre mois s'il a recours à un prêt immobilier). S'il refuse ou ne répond pas dans le délai imparti, il perd son droit de préemption et doit quitter les lieux à la fin du préavis. Attention, si vous décidez par la suite de vendre le bien à un prix plus avantageux, vous devrez notifier cette nouvelle offre au locataire, qui disposera à nouveau d'un droit de préemption d'un mois sur ces nouvelles conditions.

Motifs sérieux et légitimes

Le troisième et dernier motif est plus large : il s'agit du motif légitime et sérieux. Cette catégorie couvre les situations où le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. Contrairement aux deux autres motifs, celui-ci n'est pas planifié par le propriétaire mais résulte d'une faute du locataire. Il ne s'agit pas d'une liste fermée, mais la jurisprudence a établi plusieurs cas reconnus.

Les exemples les plus fréquents sont :

• Les retards répétés et systématiques dans le paiement du loyer et des charges.
• Le défaut d'assurance habitation, qui est une obligation légale pour le locataire.
• Les troubles de voisinage (nuisances sonores, olfactives...) dûment constatés et prouvés (par des témoignages, des constats d'huissier, des mains courantes...).
• La sous-location non autorisée du logement, notamment via des plateformes de location saisonnière.
• Le non-respect du règlement de copropriété.
• La réalisation de travaux de transformation du logement sans votre autorisation.

Pour que le congé soit valable, le motif que vous invoquez doit être suffisamment grave pour justifier la non-reconduction du bail. Vous devez être en mesure de prouver les faits que vous reprochez à votre locataire. Des courriers de mise en demeure, des constats d'huissier, des décisions de justice ou des témoignages écrits seront indispensables pour étayer votre dossier en cas de litige. Un simple désaccord ou une mésentente personnelle avec votre locataire ne constitue pas un motif légitime et sérieux.

Les délais à respecter pour donner congé

Le timing est un élément absolument fondamental dans la procédure de congé. Un congé envoyé trop tard est sans effet, et le bail est alors automatiquement reconduit pour une nouvelle période. Le délai de préavis que vous devez respecter dépend de la nature du bail : location vide ou location meublée.

Donner congé à son locataire n'est pas une simple formalité, c'est un acte juridique encadré. La moindre erreur de forme ou de délai peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail pour plusieurs années. La rigueur est votre meilleure alliée.

Ce délai se calcule à partir de la date d'échéance du bail. Il faut donc remonter le calendrier pour déterminer la date limite à laquelle le locataire doit avoir reçu le courrier. C'est la date de réception effective par le locataire qui compte, et non la date d'envoi. Il est donc primordial d'anticiper largement pour éviter toute mauvaise surprise liée aux délais postaux.

Préavis pour une location vide

Pour un logement loué nu (non meublé), le délai de préavis est de six mois. Cela signifie que vous devez notifier votre locataire au moins six mois avant la date de fin du bail. Par exemple, si le bail de trois ans se termine le 31 juillet, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au plus tard le 31 janvier de la même année.

Ce délai de six mois est un minimum légal incompressible. Même si le locataire reçoit le congé sept ou huit mois à l'avance, celui-ci ne prendra effet qu'à la date d'échéance du bail. En revanche, si la notification arrive ne serait-ce qu'un jour en retard (par exemple, le 1er février pour un bail finissant le 31 juillet), le congé est considéré comme nul. Le bail est alors reconduit automatiquement pour une nouvelle durée de trois ans. Vous devrez attendre la prochaine échéance pour tenter de donner congé à nouveau.

Préavis pour une location meublée

Dans le cadre d'une location meublée, les délais sont plus courts, car la durée du bail est elle-même plus brève (généralement un an). Le délai de préavis pour le propriétaire est de trois mois. Vous devez donc vous assurer que votre locataire a bien reçu le congé au minimum trois mois avant la fin du bail.

Le principe de calcul est identique à celui de la location vide. Pour un bail meublé d'un an se terminant le 31 août, le locataire doit avoir été notifié au plus tard le 31 mai. Comme pour la location vide, un retard dans la notification entraîne la nullité du congé et la reconduction automatique du bail pour une nouvelle période d'un an. La vigilance sur les dates est donc tout aussi cruciale.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des délais à respecter :

Les locataires protégés : quelles restrictions ?

La loi prévoit une protection renforcée pour certains locataires jugés plus vulnérables, principalement en raison de leur âge et de leurs ressources. Si votre locataire remplit les conditions pour être considéré comme un locataire protégé, vous ne pourrez pas lui donner congé aussi facilement, même si votre motif est parfaitement valable et les délais respectés.

Cette protection s'applique lorsque le locataire (ou son conjoint, ou la personne à sa charge vivant sous son toit) remplit deux conditions cumulatives à la date d'échéance du bail : il doit être âgé de plus de 65 ans et disposer de ressources annuelles inférieures à certains plafonds. Ces plafonds sont révisés chaque année et varient en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien (les seuils sont plus élevés en Île-de-France). Par exemple, pour une personne seule en région parisienne, le plafond de revenus annuels était d'environ 24 116 €. Il est donc essentiel de vérifier les plafonds en vigueur au moment où vous envisagez de donner congé.

Conditions spécifiques pour les locataires âgés

La protection est donc double : un critère d'âge (plus de 65 ans) et un critère de ressources modestes. Si ces deux conditions sont réunies, le bail est automatiquement reconduit. Le congé que vous avez envoyé n'a tout simplement aucun effet. Il existe cependant des exceptions à cette protection.

La protection ne s'applique pas si vous-même, en tant que propriétaire, remplissez certaines conditions. Si vous êtes âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, ou si vos propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds de revenus, alors vous pouvez donner congé à votre locataire protégé sans avoir à lui proposer de solution de relogement. L'idée du législateur est de ne pas faire primer la protection d'un locataire âgé et modeste sur celle d'un bailleur qui se trouverait dans une situation similaire de vulnérabilité.

Obligations de relogement

Si votre locataire est protégé et que vous ne bénéficiez pas des exceptions mentionnées ci-dessus (vous avez moins de 65 ans et/ou des revenus supérieurs aux plafonds), vous ne pouvez lui donner congé qu'à une seule condition : lui proposer une solution de relogement.

Cette offre de relogement est une obligation très stricte. Le logement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire. Concrètement, cela signifie qu'il doit :

• Être situé à proximité : dans le même arrondissement, la même commune ou une commune limitrophe, sans dépasser 5 km de distance.
• Présenter des caractéristiques similaires en termes de surface et de confort.
• Avoir un loyer compatible avec les ressources du locataire.

Trouver un tel bien, notamment à Paris, peut s'avérer extrêmement complexe. Cette obligation rend dans les faits la récupération du logement très difficile. L'offre de relogement doit être présentée pendant la période de préavis. Si vous ne parvenez pas à trouver une solution adéquate, le bail de votre locataire protégé sera reconduit d'office.

Comment notifier le locataire de la reprise ?

La notification du congé est une étape formelle qui ne souffre aucune approximation. Un vice de forme peut entraîner la nullité de toute la procédure. Il ne suffit pas d'envoyer un simple courrier ou un email ; vous devez utiliser l'un des trois moyens de notification prévus par la loi pour garantir que le locataire a bien été informé de votre décision de manière officielle.

Rédaction de la lettre de congé

La lettre de congé doit être rédigée avec le plus grand soin. Elle doit impérativement préciser le motif exact du congé (reprise, vente, ou motif légitime et sérieux). Si le motif n'est pas clairement indiqué, le congé est nul.

Selon le motif, des mentions spécifiques sont obligatoires :

• Pour un congé pour reprise : vous devez indiquer le nom, l'adresse du bénéficiaire de la reprise et le lien de parenté qui vous unit. Vous devez également justifier du caractère réel et sérieux de votre décision (par exemple, expliquer pourquoi vous ou votre proche avez besoin de ce logement en tant que résidence principale).
• Pour un congé pour vente : la lettre doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente au locataire. N'oubliez pas de reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989.
• Pour un congé pour motif légitime et sérieux : vous devez décrire précisément les faits reprochés au locataire qui justifient la non-reconduction du bail.

Depuis le 1er janvier 2018, une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe à la lettre de congé. Son absence peut également être une cause de nullité.

Méthodes d'envoi acceptées

Pour que la notification soit juridiquement valable, vous devez utiliser l'une des trois méthodes suivantes :

1. La lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) : C'est la méthode la plus courante. Cependant, elle présente un risque : si le locataire ne va pas chercher le courrier à La Poste ou le refuse, la notification n'est pas considérée comme effectuée. C'est la date de la première présentation du facteur qui fait foi si le courrier est accepté, mais si le pli n'est pas retiré, le congé n'est pas valable.

2. L'acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) : C'est la solution la plus sûre et que je recommande systématiquement. Le commissaire de justice se déplace pour remettre le congé en main propre au locataire. S'il est absent, il laisse un avis de passage et dépose l'acte à son étude. La date de la signification est alors celle de l'avis de passage. Cette méthode a un coût (entre 150 et 300 euros environ), mais elle offre une sécurité juridique totale et incontestable quant à la date de notification.

3. La remise en main propre contre récépissé ou émargement : Vous pouvez remettre vous-même la lettre de congé au locataire, à condition qu'il signe un document (un récépissé) daté attestant qu'il l'a bien reçue. Si le locataire refuse de signer, cette méthode n'est pas valable car vous n'aurez aucune preuve de la remise. C'est une solution à n'envisager qu'en cas d'excellentes relations avec votre locataire.

Que faire en cas de refus du locataire ?

Il peut arriver que, malgré un congé délivré dans les règles, le locataire refuse de quitter les lieux à la fin du préavis. Il peut soit contester la validité du congé, soit simplement se maintenir dans le logement sans fournir de justification. Dans cette situation, il est crucial de ne pas agir seul et de suivre une procédure légale pour ne pas vous mettre en tort.

Recours à la médiation

Avant d'engager une procédure judiciaire, longue et coûteuse, la première étape est de rechercher une solution amiable. Vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C'est un organisme paritaire et gratuit qui a pour mission de trouver un accord entre bailleurs et locataires.

La saisine se fait par lettre recommandée. La commission convoquera les deux parties pour une séance de conciliation. Si un accord est trouvé, il sera consigné dans un document qui a valeur de contrat. Si la conciliation échoue, la commission émettra un avis. Bien que cet avis n'ait pas de force exécutoire, il pourra être produit devant le juge si vous décidez de poursuivre la procédure au tribunal. Cette étape de conciliation est souvent un préalable obligatoire avant de pouvoir saisir le juge pour certains litiges.

Procédures judiciaires possibles

Si la conciliation échoue ou si le locataire se maintient dans les lieux sans droit ni titre, vous n'aurez d'autre choix que de saisir la justice pour faire valider votre congé et obtenir l'expulsion du locataire. La juridiction compétente est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement.

Vous devrez faire appel à un avocat pour vous représenter. La procédure se déroule en plusieurs étapes :

1. Assignation : Votre avocat fait délivrer une assignation au locataire par un commissaire de justice pour l'informer de l'audience.

2. Audience : Le juge examinera la validité de votre congé sur le fond et la forme. C'est à ce moment que la rigueur de votre démarche initiale portera ses fruits. Si le congé est jugé valable, le juge prononcera la résiliation du bail et ordonnera l'expulsion du locataire, qui devient alors un "occupant sans droit ni titre".

3. Commandement de quitter les lieux : Une fois le jugement obtenu, un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux, lui laissant généralement un délai de deux mois pour partir.

4. Expulsion : Si l'occupant est toujours présent après ce délai, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique. Il faut savoir que les expulsions sont suspendues durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus).

Erreurs à éviter pour un congé valide

La procédure pour récupérer un logement est semée d'embûches. Une seule erreur peut suffire à annuler le congé et vous obliger à attendre la prochaine échéance du bail, soit un à trois ans plus tard. Voici un tour d'horizon des erreurs les plus fréquentes à ne surtout pas commettre.

• Le non-respect du délai de préavis : C'est l'erreur la plus courante et la plus fatale. Un congé reçu par le locataire même un jour après la date limite est nul. Anticipez toujours les délais postaux et privilégiez l'acte de commissaire de justice pour une date certaine.
• Une lettre de congé incomplète ou imprécise : Le motif doit être clairement énoncé et justifié. L'oubli du nom du bénéficiaire pour une reprise, du prix pour une vente, ou l'absence de la notice d'information obligatoire sont des causes de nullité.
• Un motif de reprise frauduleux : Donner un congé pour reprise en sachant que vous n'allez pas habiter le logement (ou y loger un proche) pour le relouer plus cher est une fraude. Si le locataire évincé s'en aperçoit, il peut vous poursuivre en justice et obtenir des dommages et intérêts. L'amende pénale peut atteindre 6 000 € pour une personne physique.
• Ignorer le statut de locataire protégé : Ne pas vérifier l'âge et les ressources de votre locataire peut vous conduire à délivrer un congé inopérant. Si le locataire est protégé, vous devez impérativement lui proposer une offre de relogement valable.
• Donner congé trop tôt après l'achat d'un bien occupé : Si vous achetez un appartement déjà loué, vous ne pouvez pas donner congé immédiatement. Pour un congé pour reprise, vous devez attendre au moins deux ans après la date d'achat. Pour un congé pour vente, vous devez attendre la première échéance du bail.

La gestion d'un congé est un acte technique qui demande une grande rigueur. Face à la complexité des règles et à l'importance des enjeux, il est souvent judicieux de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier ou un avocat. Le Paris de l'Immobilier se tient à votre disposition pour vous conseiller et sécuriser vos démarches.